[칼럼] 정부 3080+ 대도시권 주택공급방안 세부계획

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김창석 국장
기사입력 2021-05-06 [22:41]

 

국토교통부가 도시재생·세종·울산·대전 공공택지 통해 전국 52천가구 추가 공급하는 것을 전제로 소규모 주택사업 2017천가구·주거재생 73700가구, 세종 13천가구, 울산 선바위·대전 상서 18천가구 등정부가 소규모 주택정비와 주거재생혁신지구 등의 도시재생 선도사업과 행정중심복합도시(세종시) 추가공급, 울산과 대전의 신규 공공택지를 통해 전국에 52천가구의 주택을 추가 공급한다. 국토교통부는 지난달 29일 위클리 주택공급 브리핑에서 지난 24일 발표한 ‘3080+ 대도시권 주택공급방안에 대한 후속조치로 총 52천가구 주택공급에 대한 세부계획을 밝힌바 있다.

 

김수상 국토부 주택토지실장은 선도사업 후보지가 연내 본격화 될 수 있도록 정부지원을 집중해 속도감 있게 추진하고 행복도시 추가공급, 지방 신규 공공택지 추진 등도 지방 주택시장 안정을 위해 차질 없이 추진해나가겠다아울러 지난 3월 발표한 투기근절 대책 후속조치의 조속한 추진으로 근본적 투기억제 장치를 마련하고 부동산 투기·부패를 발본색원해 중장기적으로 신규 공공택지 공급의 선순환 구조를 만들겠다고 밝혔다. 아울러 국토부는 ‘3080+ 대도시권 주택공급방안을 통해 신규 공공택지 25만 가구 공급계획을 발표하고 지난 2101천가구를 확정·발표한 바 있다.

 

이어 잔여 149천가구에 대한 택지 후보지도 순차적으로 공개할 예정이었으나 이날 브리핑에서는 신규 공공택지 중 18천가구에 대한 공급계획만 나왔다. 나머지 131천가구를 공급할 택지는 경찰 수사와 실거래 정밀조사를 완료하고 투기근절을 위한 법령개정이 완료된 직후 공개할 계획이다. 국토부는 소규모 주택정비 관리지역과 주거재생혁신지구 선도사업 후보지 27곳을 선정했으며 행복도시에서 13천가구를 추가공급하고 지방 중소규모 택지 2곳에서 18천가구를 신규로 공급할 계획이다.

 

물론 소규모 주택정비 사업은 대규모 정비가 어려운 10미만의 소형 저층 주거지를 신속히 정비하기 위해 관리지역으로 지정하고 건축규제 완화·국비지원 등의 혜택을 부여하는 사업이다. 소규모 주택정비 사업은 서울 금천·양천·종로·중구·성동·중랑·강서, 경기 성남·수원·동두천, 인천 부평, 대전 동구, 광주 북구 등 총 20곳이 선도사업 후보지로 선정됐다. 국토부는 사업 참여의사를 밝힌 55곳 중 정비 필요성, 사업추진 가능성, 지자체의 추진의지 등을 종합적으로 검토해 20곳을 뽑았다.

 

또한 이들 지역이 관리지역으로 지정돼 공공과 민간에서 다양한 소규모 주택정비 사업이 추진될 경우 약 17천가구의 주택 공급이 이뤄질 것으로 기대하고 있다. 사업효과 분석 결과 이 사업을 추진하면 공급 세대수는 기존 가로주택정비사업 대비 평균 1.6배 증가하고, 비례율은 평균 35%포인트 오르는 것으로 파악됐다. 또 소규모 정비사업의 사업성 지표인 비례율은 분양세대 증가에 따른 사업성 개선으로 관리지역 지정 전보다 최대 35%포인트 만큼 향상돼 평균 119% 수준인 것으로 분석됐다.

 

아울러 이번에 선정된 서울 시흥3동은 노후저층 연립주택이 밀집해 주민의 소규모 주택정비사업 추진의지가 높으나 지역 내 도로가 협소해 기반시설 정비가 필요한 상황이다. 이에 따라 공공참여형 가로주택 사업지를 중심으로 가로요건을 충족한 인근단지를 연계해 도로확폭 등 기반시설 정비를 통해 소규모 주택정비 사업의 활성화를 유도할 계획이다. 경기 수원시 세류2동은 2019년 도시재생 뉴딜 사업지에 포함됐으나 사업성이 낮아 추진에 한계가 있었다. 이에 따라 용도지역을 상향해 개발 밀도를 높임으로써 사업성을 확보하고 뉴딜사업과 연계한 기반시설 정비를 통해 민간주도 정비 사업을 추진하게 된다.

 

따라서 선도사업 후보지로 선정된 지역에는 소규모주택정비 계획, 기반시설 설치 등 세부적인 사항에 대해 지역 주민·기초 지자체와 협의를 거쳐 10월까지 소규모주택정비 관리계획을 마련하도록 지원한다. 아울러 연내에 관리지역으로 지정될 수 있도록 지정권자인 광역 지자체와도 지속적으로 협의해 나갈 계획이다. 이와 함께 주거재생혁신지구 선도사업 후보지로 서울 구로구, 경기 수원시·안양시, 인천 미추홀구·서구 및 대전 대덕구·동구 등 총 7곳을 선정했다. 주거재생혁신지구 사업은 공공주도로 쇠퇴한 도심 내 주거재생을 촉진하기 위해 주거·복지·생활편의 등이 집적된 지역거점을 조성하는 지구단위 사업이다.

 

선도사업 후보지에는 건축규제 완화 등의 인허가 지원과 함께 생활 SOC 등 공공시설 설치비용에 대한 국비 지원(최대 250억원) 및 주택도시기금 출융자 지원 등의 우대조치가 이뤄진다. 국토부가 사전 의향조사를 벌인 결과 서울 5곳 등 총 20곳이 접수했고 입지요건, 사업가능성·지역거점화 여부 등에 대한 검토를 거쳐 7곳이 뽑혔다. 계획대로 사업이 추진된다면 약 3700가구의 신축주택과 함께 생활SOC(공영주차장·도서관 등) 및 공공복지시설(어린이집 등) 등이 쇠퇴도심에 공급될 예정이다.

 

국토부의 사업효과 분석 결과 7개 지역에서 용도지역 상향 또는 입지규제최소구역 지정 등 도시계획인센티브를 통해 민간주도로 개발할 때 대비 용적률이 평균 76%포인트 상향돼 공급세대는 평균 1.3배로 증가하는 것으로 나타났다. 토지주 수익은 공급물량 증가에 따른 사업성 개선을 통해 우선공급분양가액이 시세 대비 평균 69.8% 수준으로 예측됐으며 이에 따라 민간개발 대비 토지주 수익률도 평균 13.8%포인트만큼 향상되는 것으로 분석됐다.이번에 선정된 서울시 구로구 가리봉동 일대는 주변에 서울디지털국가산단과 남부순환로가 있어 도시공간이 단절돼 개발되지 못한 채 노후화가 가속화됐다.

 

따라서 쇠퇴 주거지를 도심형 주거공간으로 개조하고 부족한 공영주차장과 도서관, 소규모 체육관 등 생활 SOC를 확충, 창업지원센터 등 공공거점 시설을 조성하게 된다. 인천 미추홀구 일대는 노후 주거지가 밀집돼 정비가 시급하나 대상지 일부에 무허가 주택이 밀집돼 있어 민간주도의 사업추진이 어려운 상황이다. 이러한 상황에서 사업을 통해 쾌적한 주거지 조성과 함께 노인여가복지시설, 복합커뮤니티센터, 주민건강센터 등 복지·주민편의시설을 공급해 복합형 지역 재생거점으로 조성한다.

 

앞으로 선정된 선도사업 후보지를 지자체 등과 협의해 조속히 세부 사업계획()을 수립하고 주민 동의요건을 신속히 확보해 연내 지구지정을 추진할 계획이다. 아울러 이들 지역의 주민 공람공고 시 이상·특이거래에 대해 조사하고 필요하다고 판단될 경우 국세청에 통보하거나 경찰청에 수사의뢰하는 등 철저히 투기 수요유입을 차단할 계획이다. 행정중심복합도시 추가 주택공급에행정중심복합도시(세종시)에는 고밀개발·용적률 상향·주택용지 추가 확보 등을 통해 5개 생활권에서 13천가구의 주택을 추가 공급할 계획이다.

 

최근 주택가격이 큰 폭으로 상승한 행복도시의 상황을 반영, 매매시장 안정을 위한 분양주택 9200가구, 임대차시장 안정을 위한 임대주택 3800가구가 공급된다. 용적률 상향을 통해서는 1200가구를 확보한다. 1-1 생활권 북측 단독주택지의 용적률을 상향하고 인근 연구용지도 주택용지로 변경해 800가구를 추가한다. 5-2 생활권은 생활권 중심에 위치한 보행특화구역 공동주택의 용적률을 상향해 400가구를 추가 공급하기로 했다.세종시 용적률 상향을 통한 주택 추가공급에 상업용지와 대학용지, 유보지 등을 주택 용지로 용도 변경해서 1300가구를 공급한다.

 

아울러 4-2 생활권 BRT변 상업용지에 도시형 생활주택 1400가구, 신개념캠퍼스 용지 일부에 4900가구를 예정했다. 5-1 생활권 저류지 인근 유보지도 주택 용지로 변경해 800가구를 공급할 계획이다. 이곳은 탄소중립시대를 선도하는 3차 제로에너지하우스로 조성해 공급할 예정이다. 6-1 생활권 내 산업업무용지·연구시설용지 중 일부를 주거용지로 변경해 해당 지역 내 산업·연구시설의 배후 주거지로 기능할 수 있도록 3200가구를 공급한다. 고밀 개발을 통해서도 1500가구를 추가 공급한다.

 

따라서 6-1 생활권 북측 오송역에서 행복도시로 진입하는 지역의 상업용지를 주상복합 등으로 고밀 개발해 관문 역할의 랜드마크로 1500가구를 공급하기로 했다. 지방 신규 공공택지 추진은 울산 선바위와 대전 상서 등 지방에는 신규 공공택지를 통해 총 18천가구를 공급한다. 183규모에 15천가구를 짓는 울산 선바위 지구는 동해고속도로, 국도 24호선 등과 인접해 교통 요건이 양호하다. 국도 24호선 확장, 우회도로 신설, 두동로 확장, 범서교차로 개선 등 교통대책을 통해 사업지구 및 인근 지역 교통여건 개선도 예정됐다.

 

또한 인근 울산과학기술원과 울산대학교 등과 연계해 지역산업 종사자를 위한 주거단지를 조성하고 자족용지를 통해 산··연 클러스터를 구축, 지역경제를 활성화할 수 있도록 추진할 계획이다. 또 태화강, 무학산, 선바위공원 등 주변 생태환경과 조화되는 42규모(전체면적의 23%)의 공원·녹지 조성을 통해 자연친화적인 주거환경을 조성할 예정이다. 대전 상서 지구는 경부고속도로 신탄진IC에 인접한 26규모 소규모 택지에 3천가구 주택을 공급한다. 인근에 있는 대덕산업단지, 평촌중소기업단지 종사자를 위한 양질의 직주근접형 주거단지를 조성한다는 계획이다.

 

아울러 기존 상서 행복주택과 연계해 산업단지형 행복타운을 구축하고 입주민과 근로자를 위한 생활SOC를 확충하는 등 구도심 활성화에도 기여할 수 있을 것으로 전망하고 있다. 또한 주민공람과 전략환경영향평가, 중앙도시계획위원회 심의 등을 거쳐 2022년 상반기까지 지구지정을 완료하고 2023년 지구계획 수립, 2025년 순차적 입주자 모집에 착수한다는데 의미가 있다.

 

 
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